Operadores Inmobiliarios
Difieren en Informalidad y Apoyan Regulación
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| Proc. Enrique Mezquida Olivera |
Se Reconoce que Hay una Evasión Fiscal a Diferentes Niveles Pero no es Fácil Cuantificar las Cifras
General | 12 Abr. Proyectos que han
sido enviados al Parlamento, ideas del gobierno con respecto a los alquileres y
datos que hablan de evasión fiscal en el sector inmobiliario. Crónicas recogió
la opinión de dos Operadores locales para conocer su posición sobre temas tales
como el informalismo en el sector inmobiliario, proyecto de ley para
reglamentar la actividad y cobro de alquileres por tarjeta de débito o crédito
El Presidente de la Cámara Inmobiliaria de Soriano, Juan Francia Rava dijo a Crónicas en lo que tiene que ver con la evasión del IRPF en los alquileres en Soriano, que prácticamente no existe, al menos, dijo, en lo que refiere a la Cámara pues es agente de retención y por tanto lo que se tiene que volcar se vuelca a la DGI. No obstante ello, aclaró que existen contratos entre particulares y en ese punto no se conocen datos y podrían estar evadiendo el impuesto.
La evasión en las operaciones de compra-venta de vivienda agregó, es aún más difícil pues el escribano que interviene en el caso es el responsable de retener el IRPF. Destacó que en el año 2005 se hicieron muchos negocios por lo que la recaudación por Impuesto a la Renta de las Personas Físicas ha sido muy alta en el departamento de Soriano.
Control
Francia señaló que el control que puede realizar la Cámara en materia de alquileres es muy informal, pero trata que cada inmobiliaria cumpla con los requisitos exigidos por la Cámara Uruguaya. El organismo que las nuclea aquí en el departamento, sólo puede confiar pero no afirmar que vuelcan los dineros correspondientes a la Dirección General Impositiva. Al no ser rectores fiscales no se puede efectuar una inspección pero cada empresa sabe que tiene realizar el aporte. En cuanto a las ventas, indicó, las Inmobiliarias socias de la Cámara, trabajan con escribanos de vasta trayectoria o jóvenes muy responsables y se pagan los tributos que deben abonarse.
Significó que los datos que han aparecido últimamente refieren particularmente a la zona del Este del país, pues allí hay alquileres temporales que se pautan entre particulares y las evasiones por ende son importantes.
Proyecto
Con relación al proyecto enviado al parlamento por la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, dijo Francia que tiene algunas observaciones como cualquier otro documento primario, pero interpreta que a partir de la aprobación de esta ley, se trabajará de otra manera. Podrá ser Operador únicamente matriculado con la excepción de aquellas inmobiliarias que cumplan al momento de aprobación de la legislación, con dos años de antigüedad y comprobable en el mercado. De esa manera se podrá controlar la informalidad. La Cámara de Soriano cuenta con 36 socios de las inmobiliarias más importantes y el porcentaje de informalidad rondaría entre un 2 y un 3 % en el negocio. La ley prevé, indicó, la penalización con cárcel de aquel que trabaje sin matrícula además de una multa importante en unidades indexadas.
Con respecto al pago de los alquileres a través de tarjeta de débito, lo positivo o negativo de ello surgirá, indicó, de los motivos. Si es para reducir la evasión fiscal “me parece una macana” pero si es por un tema de seguridad sería bueno porque estaría protegiendo a las inmobiliarias y al inquilino.
Por su parte el Procurador, Enrique Mezquida Olivera, socio fundador de la Cámara Inmobiliaria de Soriano e integrantes de la Comisión Directiva de la misma y socio de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya y de la ANTRCI se manejó en base a números concretos y porcentajes surgidos de un estudio de mercado realizado en diciembre del 2011 por la encuestadora Cifra, sobre el informalismo de la actividad inmobiliaria en el Uruguay.
Lo medular del informe, señaló, indica que, de las transacciones efectuadas entre el año 2006 y 2011, el 34% lo hizo con una inmobiliaria establecida, con Oficina y el 61% con una inmobiliaria no establecida, es decir que lo hace por su cuenta, o es agente que trabaja desde su casa. Esto significa, dijo, que entre los que compraron o vendieron una propiedad en los últimos 5 años, sólo uno de cada tres declaró que lo hizo con una inmobiliaria establecida con oficinas.
La situación, añadió, no cambia en lo referente a los alquileres, ya que sólo una minoría de los permanentes, sólo el 35%, se concretan a través de una inmobiliaria.
Es más habitual la intervención de una inmobiliaria en Montevideo, agregó, porque en el interior casi todos los alquileres se acuerdan fuera del circuito formal y sólo un 19% en inmobiliarias.
De los alquileres de temporada, subrayó, ocho de cada diez se acuerdan fuera del circuito formal. La encuestadora indica además, señaló Mezquida, que muchas veces son los propios clientes quienes prefieren “transar” en la informalidad. Los agentes informales conspiran contra la imagen de toda la actividad, porque transmiten al mercado la idea de que el rubro inmobiliario es un sector “golondrina”, subrayó.
Afirmó que todos son concientes que siempre los perjudicados son los que trabajan con todo en regla, porque son quienes están en la mira de los agentes fiscales. Por eso consideran que sería momento de sanear el negocio, mejorando las condiciones de los formales y actuando para minimizar a los que están en falta.
Entiende que algunas de las acciones tendientes a cambiar al sector y hacerlo más formal y defender los profesionales establecidos legalmente es precisamente mejorar profesionalmente, por tanto se hace necesario exigir situ de Operador Inmobiliario, ser más estrictos en las garantías que se piden para poner una inmobiliaria: que los titulares sean personas que no hayan tenido problemas financieros; que instalen un local a la calle, la matriculación, como existe en países como Brasil y Argentina, y que se exija que la matrícula esté a la vista y figure en todas sus publicaciones.
Informalidad
Ante esta realidad reflejada por la encuesta de la Empresa Cifra, agregó Mezquida, y como corolario de varios años de trabajo en la entidad gremial nacional y local como son la Cámara Inmobiliaria Uruguaya y entidades asociadas, entre ellas la Cámara Inmobiliaria de Soriano y ante los anteproyectos de Leyes que regularan los actores y la actividad del ramo, es que en el mes de marzo y con el apoyo de diputados de los cuatro partidos políticos con presencia parlamentaria y con el aval del Ministro de Turismo se presentó por parte de la CIU un proyecto de Ley tendiente a regular la Intermediación en la Actividad Inmobiliaria que se espera aprobar en el correr del año 2012. En dicho proyecto se establecen, señaló, requisitos para ser empresas inmobiliarias, y tasadores, registros públicos y obligatorios para ejercer la actividad, se establecen derechos, prohibiciones y obligaciones de los operadores inmobiliarios y tasadores, derechos y obligaciones de los clientes, honorarios, tribunal de ética. El Operador dijo estar en un todo de acuerdo con este proyecto e indicó que el artículo 29 del mismo que refiere específicamente a la informalidad establece que: “Las personas físicas o personas jurídicas o sociedades de hecho que no estén debidamente habilitadas de acuerdo a la presente ley y realicen cualquiera de las actividades inmobiliarias comprendidas en el artículo 1º, no tendrán derecho al cobro de honorarios. El que, persona física o representante de persona jurídica o de hecho, incurra en la conducta indicada será castigado con seis meses de prisión a cuatro años de penitenciaría, sin perjuicio de la aplicación de una multa de 5.000 hasta 200.000,00 UI por el Registro creado en el artículo 3º.
Especificaciones
En diálogo con Enrique Mezquida pudimos extraer que las inmobiliarias son agentes de retención del IRPF proveniente de los arrendamientos y que mensualmente se debe retener el 10,5 % del precio cobrado del alquiler, pero no todos los alquileres son gravados con este impuesto ya que existen exoneraciones y si el alquiler asciende hasta $ 8057 mensuales, unas 40 BPC anuales, y el titular del arriendo, cumple con otros requisitos entre ellos liberar el secreto bancario, la DGI lo exonera de acuerdo a la reglamentación vigente. En muchas situaciones el pago por IRPF de alquileres se traslada al precio del arriendo lo que aumenta el precio final que lo termina pagando el inquilino, lo que no es ilegal.
A su vez, las ventas de bienes inmuebles están gravadas con el 12% sobre el incremento patrimonial es decir por la ganancia, tomando en cuenta la actualización del precio de la compra al momento de vender y descontando los arreglos en forma reglamentaria, esto es, con materiales y mano de obra con recibos oficiales. Aunque muchas veces este porcentaje de IRPF en las ventas, es agregado al valor del inmueble lo que implica trasladarlo al precio final de venta. Pero aquí también hay exoneraciones previstas, pero primero se paga el impuesto y lo retienen los escribanos, que luego lo pagan a la DGI, y si luego se compra otro inmueble con precios que cumplan con las exigencias de las exoneraciones y dentro del año de la venta anterior, la Dirección General Impositiva, devuelve el IRPF abonado anteriormente.
...
Pago de Alquileres
En lo que respecta al pago de los alquileres por tarjeta, Mezquida dijo no estar de acuerdo con la propuesta del gobierno. Cabe indicar que el Ministerio de Economía maneja establecer como «obligatorio» el pago de determinadas transacciones, entre ellas los alquileres, con tarjetas de débito o crédito, como forma de masificar el sistema y favorecer la formalización de la economía.
El profesional sostuvo que no apoya esa propuesta ya que se favorece a las corporaciones que emiten tarjetas, y además más de una vez, “todos los usuarios cuando tenemos un problema y reclamo de facturas de cualquier índole vamos a quejarnos y “el sistema se cayó”, la tecnología, a veces, no es compatible con una buena atención al cliente y el pago de alquileres como una actividad dentro de la inmobiliaria es importante la atención personalizada y humana al cliente que abona un alquiler mensualmente”.
Además, entiende, que debe abrirse la cancha a varios agentes de cobro y no como en las patentes que es sólo uno el beneficiario de los diferentes agentes de cobro que existen. El lado positivo “solamente lo puedo ver, por manejar menos dinero en efectivo, es decir por seguridad, pero la seguridad o inseguridad es harina de otro costal”.
El Presidente de la Cámara Inmobiliaria de Soriano, Juan Francia Rava dijo a Crónicas en lo que tiene que ver con la evasión del IRPF en los alquileres en Soriano, que prácticamente no existe, al menos, dijo, en lo que refiere a la Cámara pues es agente de retención y por tanto lo que se tiene que volcar se vuelca a la DGI. No obstante ello, aclaró que existen contratos entre particulares y en ese punto no se conocen datos y podrían estar evadiendo el impuesto.
La evasión en las operaciones de compra-venta de vivienda agregó, es aún más difícil pues el escribano que interviene en el caso es el responsable de retener el IRPF. Destacó que en el año 2005 se hicieron muchos negocios por lo que la recaudación por Impuesto a la Renta de las Personas Físicas ha sido muy alta en el departamento de Soriano.
Control
Francia señaló que el control que puede realizar la Cámara en materia de alquileres es muy informal, pero trata que cada inmobiliaria cumpla con los requisitos exigidos por la Cámara Uruguaya. El organismo que las nuclea aquí en el departamento, sólo puede confiar pero no afirmar que vuelcan los dineros correspondientes a la Dirección General Impositiva. Al no ser rectores fiscales no se puede efectuar una inspección pero cada empresa sabe que tiene realizar el aporte. En cuanto a las ventas, indicó, las Inmobiliarias socias de la Cámara, trabajan con escribanos de vasta trayectoria o jóvenes muy responsables y se pagan los tributos que deben abonarse.
Significó que los datos que han aparecido últimamente refieren particularmente a la zona del Este del país, pues allí hay alquileres temporales que se pautan entre particulares y las evasiones por ende son importantes.
Proyecto
Con relación al proyecto enviado al parlamento por la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, dijo Francia que tiene algunas observaciones como cualquier otro documento primario, pero interpreta que a partir de la aprobación de esta ley, se trabajará de otra manera. Podrá ser Operador únicamente matriculado con la excepción de aquellas inmobiliarias que cumplan al momento de aprobación de la legislación, con dos años de antigüedad y comprobable en el mercado. De esa manera se podrá controlar la informalidad. La Cámara de Soriano cuenta con 36 socios de las inmobiliarias más importantes y el porcentaje de informalidad rondaría entre un 2 y un 3 % en el negocio. La ley prevé, indicó, la penalización con cárcel de aquel que trabaje sin matrícula además de una multa importante en unidades indexadas.
Con respecto al pago de los alquileres a través de tarjeta de débito, lo positivo o negativo de ello surgirá, indicó, de los motivos. Si es para reducir la evasión fiscal “me parece una macana” pero si es por un tema de seguridad sería bueno porque estaría protegiendo a las inmobiliarias y al inquilino.
Por su parte el Procurador, Enrique Mezquida Olivera, socio fundador de la Cámara Inmobiliaria de Soriano e integrantes de la Comisión Directiva de la misma y socio de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya y de la ANTRCI se manejó en base a números concretos y porcentajes surgidos de un estudio de mercado realizado en diciembre del 2011 por la encuestadora Cifra, sobre el informalismo de la actividad inmobiliaria en el Uruguay.
Lo medular del informe, señaló, indica que, de las transacciones efectuadas entre el año 2006 y 2011, el 34% lo hizo con una inmobiliaria establecida, con Oficina y el 61% con una inmobiliaria no establecida, es decir que lo hace por su cuenta, o es agente que trabaja desde su casa. Esto significa, dijo, que entre los que compraron o vendieron una propiedad en los últimos 5 años, sólo uno de cada tres declaró que lo hizo con una inmobiliaria establecida con oficinas.
La situación, añadió, no cambia en lo referente a los alquileres, ya que sólo una minoría de los permanentes, sólo el 35%, se concretan a través de una inmobiliaria.
Es más habitual la intervención de una inmobiliaria en Montevideo, agregó, porque en el interior casi todos los alquileres se acuerdan fuera del circuito formal y sólo un 19% en inmobiliarias.
De los alquileres de temporada, subrayó, ocho de cada diez se acuerdan fuera del circuito formal. La encuestadora indica además, señaló Mezquida, que muchas veces son los propios clientes quienes prefieren “transar” en la informalidad. Los agentes informales conspiran contra la imagen de toda la actividad, porque transmiten al mercado la idea de que el rubro inmobiliario es un sector “golondrina”, subrayó.
Afirmó que todos son concientes que siempre los perjudicados son los que trabajan con todo en regla, porque son quienes están en la mira de los agentes fiscales. Por eso consideran que sería momento de sanear el negocio, mejorando las condiciones de los formales y actuando para minimizar a los que están en falta.
Entiende que algunas de las acciones tendientes a cambiar al sector y hacerlo más formal y defender los profesionales establecidos legalmente es precisamente mejorar profesionalmente, por tanto se hace necesario exigir situ de Operador Inmobiliario, ser más estrictos en las garantías que se piden para poner una inmobiliaria: que los titulares sean personas que no hayan tenido problemas financieros; que instalen un local a la calle, la matriculación, como existe en países como Brasil y Argentina, y que se exija que la matrícula esté a la vista y figure en todas sus publicaciones.
Informalidad
Ante esta realidad reflejada por la encuesta de la Empresa Cifra, agregó Mezquida, y como corolario de varios años de trabajo en la entidad gremial nacional y local como son la Cámara Inmobiliaria Uruguaya y entidades asociadas, entre ellas la Cámara Inmobiliaria de Soriano y ante los anteproyectos de Leyes que regularan los actores y la actividad del ramo, es que en el mes de marzo y con el apoyo de diputados de los cuatro partidos políticos con presencia parlamentaria y con el aval del Ministro de Turismo se presentó por parte de la CIU un proyecto de Ley tendiente a regular la Intermediación en la Actividad Inmobiliaria que se espera aprobar en el correr del año 2012. En dicho proyecto se establecen, señaló, requisitos para ser empresas inmobiliarias, y tasadores, registros públicos y obligatorios para ejercer la actividad, se establecen derechos, prohibiciones y obligaciones de los operadores inmobiliarios y tasadores, derechos y obligaciones de los clientes, honorarios, tribunal de ética. El Operador dijo estar en un todo de acuerdo con este proyecto e indicó que el artículo 29 del mismo que refiere específicamente a la informalidad establece que: “Las personas físicas o personas jurídicas o sociedades de hecho que no estén debidamente habilitadas de acuerdo a la presente ley y realicen cualquiera de las actividades inmobiliarias comprendidas en el artículo 1º, no tendrán derecho al cobro de honorarios. El que, persona física o representante de persona jurídica o de hecho, incurra en la conducta indicada será castigado con seis meses de prisión a cuatro años de penitenciaría, sin perjuicio de la aplicación de una multa de 5.000 hasta 200.000,00 UI por el Registro creado en el artículo 3º.
Especificaciones
En diálogo con Enrique Mezquida pudimos extraer que las inmobiliarias son agentes de retención del IRPF proveniente de los arrendamientos y que mensualmente se debe retener el 10,5 % del precio cobrado del alquiler, pero no todos los alquileres son gravados con este impuesto ya que existen exoneraciones y si el alquiler asciende hasta $ 8057 mensuales, unas 40 BPC anuales, y el titular del arriendo, cumple con otros requisitos entre ellos liberar el secreto bancario, la DGI lo exonera de acuerdo a la reglamentación vigente. En muchas situaciones el pago por IRPF de alquileres se traslada al precio del arriendo lo que aumenta el precio final que lo termina pagando el inquilino, lo que no es ilegal.
A su vez, las ventas de bienes inmuebles están gravadas con el 12% sobre el incremento patrimonial es decir por la ganancia, tomando en cuenta la actualización del precio de la compra al momento de vender y descontando los arreglos en forma reglamentaria, esto es, con materiales y mano de obra con recibos oficiales. Aunque muchas veces este porcentaje de IRPF en las ventas, es agregado al valor del inmueble lo que implica trasladarlo al precio final de venta. Pero aquí también hay exoneraciones previstas, pero primero se paga el impuesto y lo retienen los escribanos, que luego lo pagan a la DGI, y si luego se compra otro inmueble con precios que cumplan con las exigencias de las exoneraciones y dentro del año de la venta anterior, la Dirección General Impositiva, devuelve el IRPF abonado anteriormente.
...
Pago de Alquileres
En lo que respecta al pago de los alquileres por tarjeta, Mezquida dijo no estar de acuerdo con la propuesta del gobierno. Cabe indicar que el Ministerio de Economía maneja establecer como «obligatorio» el pago de determinadas transacciones, entre ellas los alquileres, con tarjetas de débito o crédito, como forma de masificar el sistema y favorecer la formalización de la economía.
El profesional sostuvo que no apoya esa propuesta ya que se favorece a las corporaciones que emiten tarjetas, y además más de una vez, “todos los usuarios cuando tenemos un problema y reclamo de facturas de cualquier índole vamos a quejarnos y “el sistema se cayó”, la tecnología, a veces, no es compatible con una buena atención al cliente y el pago de alquileres como una actividad dentro de la inmobiliaria es importante la atención personalizada y humana al cliente que abona un alquiler mensualmente”.
Además, entiende, que debe abrirse la cancha a varios agentes de cobro y no como en las patentes que es sólo uno el beneficiario de los diferentes agentes de cobro que existen. El lado positivo “solamente lo puedo ver, por manejar menos dinero en efectivo, es decir por seguridad, pero la seguridad o inseguridad es harina de otro costal”.
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