En esta sección queremos compartir con nuestros visitantes algunas informaciones, experiencias, consejos, reflexiones y pensamientos en voz alta, para cumplir nuestra función de una manera más integral.
En la naturaleza humana, cada vez que se habla de cambios en lo establecido, surge el temor, la incertidumbre, el recelo ante lo nuevo. Y si de lo que hablamos implica dinero, capital, inversiones, el efecto genera ya no acción, sino retracción.
INFORMACIÓN INMOBILIARIA DE INTERÉS
Unidad Reajustable (UR), Unidad Reajustable de Alquileres (URA) y Coeficiente de Ajuste de Alquileres
Mes UR URA CAA
Mar/10 459,84 443,12 1,0693
Abr. 461,08 451,93 1,0712
May. 462,43 461,12 1,0735
Jun. 463,56 462,36 1,0709
Jul. 436,75 463,25 1,0619
Ago. 463,82 463,71 1,0629
Set. 468,65 465,41 1,0625
Oct. 469,75 467,41 1,0632
Nov. 471,39 469,93 1,0702
Dic. 473,08 471,41 1,0687
Ene./11 478,63 474,37 1,0693
Feb. 480,97 477,56 1,0727
Mar. 504,91 488,17 1,0767
Abr. 508,94 498,27 1,0817
May. 511,60 508,48 1,0834
Jun. 515,54 512,03 1,0853
Jul. 518,58 515,24 1,0861
Ago. 519,75 517,96 1,0825
Set. 534,15 524,16 1,0757
Fuente El País, Economía & Mercado (Nov. /2011)
14-6-2011
Han existido intentos locales en la realización de estos proyectos, pero por factores externos a los inmobiliarios no se concretaron, siendo lo rescatable que EXISTIERON potenciales interesados en comprar apartamentos y de muy buen poder adquisitivo, incluso no todos eran de la ciudad de Mercedes y varios compraban para INVERSION, es decir ya tenían vivienda propia.
Coeficiente de Ajuste de Alquileres (CAA)
En nuestra actividad inmobiliaria, del día a día y luego de una experiencia de 10 años, en el medio que no solo es nuestra plaza comercial que más conocemos sino que además es nuestra comunidad y sociedad, donde crecemos y desarrollamos nuestras familias, que hemos aprendido a quererla y respetarla con la idiosincracia de nuestra gente, con sus miedos, con nuestros errores y las ganas de crecer todos un poco más, es que miramos hacia el presente tratando de brindar un mejor servicio a nuestra clientela que confía y seguirá confiando en nuestro trabajo. Hemos aprendido que nuestra actividad no es solo económica o financiera, detrás de cada cliente y de cada negocio proyectado y/o a concretarse, existen personas que integran su familia, lo más preciado que una persona puede tener sobre esta tierra. Comprendemos que nuestra actividad, está muy relacionada con lo social, lo cultural, lo sociológico y es así porque cada cliente junto a sus seres queridos formamos la sociedad del presente y del futuro del Uruguay.
Cuando asesoramos a clientes que confían en nuestro servicio, están colocando una parte muy importante de su patrimonio no solo económico sino familiar en nuestras manos, y debemos ser consientes de esa responsabilidad. Esa responsabilidad que también exigimos como ciudadanos frente a nuestras autoridades públicas.
La actividad inmobiliaria es muy rica y muy compleja, se nutre de variables y factores sumamente heterogéneos, la capacidad y solvencia de nuestro asesoramiento inmobiliario, junto a la necesaria información y perspectiva de los datos que poseemos, posibilitará que el buen negocio de hoy, sea un mejor negocio mañana.
Ese es el buen servicio al cliente que queremos ofrecer, porque mañana yo y mis hijos estaremos preparándonos para ofrecer un mejor servicio de asesoramiento inmobiliario a los hijos del cliente de Hoy. Eso es ser PROFESIONAL INMOBILIARIO.
LAS REGLAS DE JUEGO
PUBLICADO EN RESUMEN INMOBILIARIO CIU 10-11-11
La CIU observa con expectativa las señales que da el gobierno a los inversores
La CIU observa con expectativa las señales que da el gobierno a los inversores
En la naturaleza humana, cada vez que se habla de cambios en lo establecido, surge el temor, la incertidumbre, el recelo ante lo nuevo. Y si de lo que hablamos implica dinero, capital, inversiones, el efecto genera ya no acción, sino retracción.
Así, al conocerse el anuncio de que el Gobierno tiene plazo hasta 2014 para ajustarse a los consejos de la OCDE –la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico, entidad oficial que agrupa a los países más desarrollados del mundo- para transparentar sus disposiciones fiscales, so pena de recibir sanciones económicas de sus países miembros, se encendió la luz de alarma.
Entre esas disposiciones, además, se incluye la obligación de darle información sobre actividades que los empresarios argentinos realizen en territorio uruguayo al gobierno de su país, a efectos de contar con más instrumentos para detectar la capacidad contributiva de sus ciudadanos y así poder mejorar la eficiencia de su recaudación de impuestos.
La sola enunciación de que Uruguay planea hacer un planteo a los demás países del Mercosur para el intercambio de información fiscal y que también analiza la modificación al régimen de acciones al portador vigente surtieron un efecto inmediato en los inversores, tanto en los que ya trabajan en Uruguay como en los que estaban en váis de hacerlo.
Por otra parte, la decisión del gobierno de Cristina Fernández de aplicar controles más estrictos en su mercado de cambios para frenar la fuga de capitales de su país también se constituye en otro potencial freno para lo que puede ser tanto la inversión a más largo plazo como para el buen funcionamiento de la inminente temporada turística.
El presidente de la República, José Mujica, había dicho días atrás, para justificar los ajustes que debería hacer el país para salir de la lista gris de la OCDE, que “no deberíamos quedar en la ilegalidad internacional”.
Este jueves pasado, en declaraciones al semanario Búsqueda, el presidente de la República trajo un mensaje tranquilizador. Aseveró que “lo más importante es tener en cuenta que no hay ninguna decisión de carácter dramática que se vaya a tomar de golpe. Por otra parte, todo esto no tiene carácter retroactivo y además Uruguay, dentro del Mercosur, tratará de negociar una visión conjunta”,adelantó, volviendo a darle paz al mercado.
En ese marco, el ministro de Economía y Finanzas, Ec. Fernando Lorenzo, señaló que los cambios buscan no dejar afuera al país de la cooperación internacional, alineándose hacia donde va el mundo. Y versiones periodísticas establecieron que el secretario de Estado aseguró que las medidas que se tomarán no serán de carácter retroactivo, y que los cambios en las acciones para transparentar las sociedades anónimas se aplicarán siempre y cuando se logre un proceso de mayor institucionalidad en el Mercosur.
“A los inversores les digo no pasa nada. A la gente que tiene inversiones en Uruguay le digo que no pasa nada. Cuando tengamos un acuerdo, eso correrá para adelante y la gente allí nítidamente tendrá señales bien claras. En lo inmediato no hay ningún cambio de política”, explicó Mujica, quien además le pidió al ministro Lorenzo que convoque a la oposición para tomar una decisión sobre el tema.
En ese sentido, la Cámara Inmobiliaria Uruguaya entiende que toda decisión que proponga modificaciones en las reglas de juego económicas debe ser tomada con la seriedad y el profesionalismo del caso, una vez evaluados todos los aspectos que una transformación en tal sentido impliquen.
Uruguay se ha caracterizado por promover la inversión externa en el país, convocando a los empresarios de la región y del mundo a aprovechar las ventajas jurídicas, productivas, geográficas y fiscales que el país otorga, y las inversiones en todas las áreas siguen llegando, ajustándose a las disposiciones vigentes, trayendo capitl, negocios y trabajo al país.
La CIU toma estas declaraciones tanto del presidente de la República como del ministro de Economía y Finanzas como elementos que demuestran con la seriedad que el tema se está abordando, y reitera que la institución está a la orden para seguir trabajando en tal sentido, contribuyendo a darle seriedad y profesionalismo en el rubro que le compete, que es el de la inversión inmobiliaria.
La Comisión Directiva
Estudio Mezquida Olivera & Asoc., es SOCIO de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya. No. 851
Unidad Reajustable (UR), Unidad Reajustable de Alquileres (URA) y Coeficiente de Ajuste de Alquileres
Mes UR URA CAA
Mar/10 459,84 443,12 1,0693
Abr. 461,08 451,93 1,0712
May. 462,43 461,12 1,0735
Jun. 463,56 462,36 1,0709
Jul. 436,75 463,25 1,0619
Ago. 463,82 463,71 1,0629
Set. 468,65 465,41 1,0625
Oct. 469,75 467,41 1,0632
Nov. 471,39 469,93 1,0702
Dic. 473,08 471,41 1,0687
Ene./11 478,63 474,37 1,0693
Feb. 480,97 477,56 1,0727
Mar. 504,91 488,17 1,0767
Abr. 508,94 498,27 1,0817
May. 511,60 508,48 1,0834
Jun. 515,54 512,03 1,0853
Jul. 518,58 515,24 1,0861
Ago. 519,75 517,96 1,0825
Set. 534,15 524,16 1,0757
Oct. 536,97 1,0779
Nov. 538,58 1,0788
Nov. 538,58 1,0788
Fuente El País, Economía & Mercado (Nov. /2011)
Por qué Invertir en Soriano en el Rubro Inmobiliario.
Varios factores coadyuvan a que el departamento de Soriano capte inversiones destinadas al rubro inmobiliario, ya sea para construcciones nuevas destinadas a la venta o para renta o alquiler, como también a la refacción (reciclaje) de superficies relativamente grandes y venta de nuevas unidades más pequeñas. Aquí nos referiremos a la potencial aceptación del público comprador y/o tomador de ofertas de bienes inmuebles nuevos o reciclados.
En nuestra actividad inmobiliaria y con una simple mirada a la ciudad de Mercedes, se puede apreciar que no existe, salvo contadas excepciones, la costumbre de realizar inversiones destinadas a la construcción de viviendas para casa-habitación, y su posterior venta a compradores que buscan estas propiedades, o el reciclaje de propiedades antiguas y la incorporación a propiedad horizontal de casas o apartamentos de menor superficie. Más evidente es aún, la falta de realización de edificios de hasta 4 pisos o en altura (10 pisos o más), con igual finalidad (vivienda) o destinados a locales comerciales o escritorios y consultorios para profesionales.
Las experiencias que han habido en los últimos 10 ó 15 años, en la ciudad de Mercedes, se reduce a una sola que ha sido exitosa y es únicamente la construcción del Edificio Adela Teresa ubicado en la intersección de las calles 18 de Julio y Eusebio Giménez, haciendo cruz a la sede de la Intendencia de Soriano. Allí se construyo por empresa privada de la región y con la participación del BANCO HIPOTECARIO, el más nuevo edificio de la ciudad, en altura y otro sector de 4 pisos, con 4 locales comerciales en planta baja, que se encuentran totalmente ocupados y que tuvo una rápida colocación en el mercado local, con la financiación del citado banco, excluyendo los locales comerciales que se vendían al contado.
Para concluir, EXISTEN CLIENTES SUMAMENTE INTERESADOS en ser propietarios y quienes inviertan en edificios o proyectos similares, estarán reduciendo los riesgos en un mercado que responderá muy bien a la propuesta.
Y NOSOTROS PODEMOS AYUDAR A LOS INVERSORES, PORQUE CONOCEMOS EL MERCADO Y LOS POTENCIALES CLIENTES, ES UN NEGOCIO REDONDO.
Proc. Enrique Mezquida Olivera
Tasador – Mat. 5791 - cel: 099.531.831
TASACION DE CASAS Y CAMPOS, BIENES MUEBLES E INMUEBLES. mayo /2011
_ ¿Qué debemos considerar para tasar?
Al Tasar un bien ya sea mueble o inmueble, estamos pronosticando el valor o precio de venta para un momento determinado y un mercado también determinado. Esto significa que el resultado de la tasación, es decir el precio es un valor posible en un tiempo y para un mercado específico, no se toman en cuenta variables subjetivas como puede ser el valor afectivo del dueño del bien a tasar.
Se toman en cuenta en forma muy especial variables objetivas, ya sean intrínsecos o extrínsecos del bien, en el caso de una Propiedad Inmueble urbana - una Casa destinada a vivienda familiar-, se toman en cuenta el factor ubicación dentro del barrio y la ciudad y los servicios que necesitan los diversos integrantes de la familia, que pueden ser, centros educativos dependiendo de las edades de los hijos (jardín, escuelas, colegios, liceos, universidades, gimnasios, actividades extracurriculares pero formativas de la persona –inglés, informática, etc.), como servicios de salud (policlínicas, hospitales, emergencias) vinculados a los medios de transporte si pensamos en un barrio en la ciudad de Montevideo, y muchos otros factores que toda familia tiene en cuenta al momento de cambiar de casa.
En lo que tiene relación con los factores intrínsecos a la propiedad se encuentra la orientación del terreno con respecto al sol y la calidad de la construcción, la distribución y disposición de las distintas habitaciones, si es en una o dos plantas, la cantidad de baños, la existencia de garaje, el patio y su extensión, el confort que ofrece a la familia en forma integral, y hasta la potencialidad de crecimiento edilicio en un futuro, por la llegada de un bebé, etc.
Mención y atención especial merece la antigüedad y el estado de conservación de la propiedad y los materiales utilizados en la construcción, la existencia o no, de un mantenimiento adecuado de por ejemplo la azotea, los desagües, las instalaciones sanitarias y eléctricas. Los aspectos reglamentarios ya sean jurídicos o vinculados a las autorizaciones municipales, tienen un capítulo importantísimo.
Además de lo relatado, se tiene muy en cuenta los negocios cerrados con precios lo más cercanos a la realidad, que se denominan antecedentes o comparables, que debemos procurar que sean al menos tres y valorar esos datos con la experiencia y criterios del profesional tasador, y sobre propiedades que sean de la zona y operaciones cercanas en el tiempo, lo más similares al bien a tasar, todo ello manejado con criterio personal que el tasador debe balancear en base a su experiencia y formación técnica.
Luego de todo este relevamiento y de conocer la propiedad personalmente, llegaremos a estimar el valor posible que se podrá obtener en un mercado abierto y con reglas de juego claras.
Proc. Enrique Mezquida Olivera
Rematador y Tasador – Mat. 5791
9-6-2011 Información para Inquilinos y Propietarios
Unidad Reajustable (UR),
Unidad Reajustable de Alquileres (URA) y
Mes UR URA CAA
Mar/10 459,84 443,12 1,0693
Abr. 461,08 451,93 1,0712
Mayo 462,43 461,12 1,0735
Jun. 463,56 462,36 1,0709
Jul. 436,75 463,25 1,0619
Ago. 463,82 463,71 1,0629
Set. 468,65 465,41 1,0625
Oct. 469,75 467,41 1,0632
Nov. 471,39 469,93 1,0702
Dic. 473,08 471,41 1,0687
Ene./11 478,63 474,37 1,0693
Feb. 480,97 477,56 1,0727
Mar. 504,91 488,17 1,0767
Abr. 508,94 498,27 1,0817
May. 511,6 508,48 1,0834
Jun. 515,54 512,03 1,0853
Fuente El País, Economía & Mercado -6/6/2011
Publicado 30-5-2011
El Profesional Inmobiliario, al servicio del cliente.
Cuando asesoramos a clientes que confían en nuestro servicio, están colocando una parte muy importante de su patrimonio no solo económico sino familiar en nuestras manos, y debemos ser consientes de esa responsabilidad. Esa responsabilidad que también exigimos como ciudadanos frente a nuestras autoridades públicas.
La actividad inmobiliaria es muy rica y muy compleja, se nutre de variables y factores sumamente heterogéneos, la capacidad y solvencia de nuestro asesoramiento inmobiliario, junto a la necesaria información y perspectiva de los datos que poseemos, posibilitará que el buen negocio de hoy, sea un mejor negocio mañana.
Ese es el buen servicio al cliente que queremos ofrecer, porque mañana yo y mis hijos estaremos preparándonos para ofrecer un mejor servicio de asesoramiento inmobiliario a los hijos del cliente de Hoy. Eso es ser PROFESIONAL INMOBILIARIO.
Proc. Enrique Mezquida Olivera.
Rematador - Tasador Mat. 5791
URUGUAY | SE OBSERVAN SÍNTOMAS DE UNA DESACELERACIÓN DE LA DEMANDA ANTE UNA ABUNDANCIA DE LA OFERTA A PRECIOS MUY ALTOS
SUPLEMENTO: Economía y Mercado, El País 30-5-2011
URUGUAY | SE OBSERVAN SÍNTOMAS DE UNA DESACELERACIÓN DE LA DEMANDA ANTE UNA ABUNDANCIA DE LA OFERTA A PRECIOS MUY ALTOS
Se ha formado una burbuja en torno a los valores de la propiedad inmueble
Los precios inmobiliarios están desalineados con la rentabilidad de las viviendas y la competitividad de la economía uruguaya
JORGE REBELLA
La moderada desaceleración en las transacciones inmobiliarias puede ser un factor positivo porque indica que el mercado se está autorregulando. De ser así, no necesariamente la burbuja que se ha formado en torno a la compraventa de viviendas tiene que estallar. Mientras que las tasas de interés en Estados Unidos se mantengan bajas, la situación será manejable porque los inversores no tienen urgencia por obtener liquidez y vender, sostuvo el Cr. Juan Carlos Protasi, ex director del Banco Central del Uruguay y director de la revista Portfolio. Agregó que el panorama podría volverse más complejo cuando las tasas suban por la amenaza de aumento de la inflación mundial y, probablemente, muchos promotores e inversores quieran desprenderse de sus propiedades, lo cual hará caer los precios de las viviendas indefectiblemente. A continuación un resumen de la entrevista.
-A principios de mayo el Informe de las Américas del FMI señaló el sobrecalentamiento de algunas economías de América Latina y alertó sobre síntomas de una eventual formación de burbujas inmobiliarias en varios países de la región, incluido Uruguay. ¿Coincide con ese juicio?
-Considero que estamos en medio de una burbuja, con precios muy elevados, y mucha publicidad de nuevos proyectos que aparecen como hongos. Los booms inmobiliarios en toda época y lugar, suelen estar relacionados a excesos de liquidez en el mercado, provocados por un crecimiento excesivo del crédito bancario a tasas de interés indebidamente negativas en términos reales, y/o a flujos de capitales que ingresan masivamente del exterior. Estos booms dan lugar a la formación de burbujas en los precios, y promueven una euforia a veces irracional de los inversores, desarrolladores de proyectos y agentes inmobiliarios que piensan o esperan que los precios continúen subiendo como en el pasado alimentando un aumento incontenible de los precios. "Compre ahora, apúrese porque los precios no tienen techo…". Muchos compran pensando en hacer un pasamano y poder salir antes que explote, pero otros compran porque requieren una vivienda, es decir es una demanda genuina. Ambas se confunden.
¿Podría producirse en Latinoamérica una crisis similar a la ocurrida en los mercados inmobiliarios del Primer Mundo?
-A pesar de esta euforia aparente, no creo que pueda ocurrir una crisis similar a la norteamericana. Primero, porque en los últimos meses se ha aplacado la demanda, lo que es sano. Y, segundo, porque la situación no es comparable con lo ocurrido hace pocos años en Estados Unidos y Europa.
En el caso estadounidense, hubo un fuerte ingreso de capitales de todo el mundo buscando la calidad, o sea lo que se conoce como "flight to quality", que inundaron de capitales a los bancos norteamericanos luego de las crisis con efecto dominó de los años noventa. Al mismo tiempo, la Fed bajó las tasas de interés sin generar inflación, gracias al fuerte aumento de productividad en la economía de ese país.
Como resultado los precios de los activos se inflaron creando un círculo virtuoso de mayor consumo, más crecimiento, etc. En ese contexto, se cometió el error de flexibilizar las regulaciones bancarias, lo que permitió a los bancos otorgar créditos para la compra de viviendas a personas que no reunían las condiciones para el repago de los préstamos (hipotecas sub-prime) y a los bancos de inversión promover la titulación de las mismas (securitización) y traspasar los riesgos al mercado de capitales. En ese momento, el déficit de la cuenta corriente norteamericana alcanzó niveles de 6%-6,5% del PIB, lo cual era realmente alarmante; pero, pese a las advertencias, Alan Greenspan lo negaba argumentando que lo importante era la estabilidad y no el déficit y que Estados Unidos era "especial".
-¿En qué medida el ingreso de capitales y los créditos bancarios han incidido en el boom inmobiliario de Uruguay?
-No puede atribuirse la fuerte valoración de la propiedad inmueble en nuestro país al crédito hipotecario, que hasta ahora ha tenido una participación escasa en la compraventa de viviendas; pero este boom sí está basado en la afluencia de capitales externos. Esto obedece a que hoy se ve a los países emergentes como un paraíso para los inversores, lo cual ha creado burbujas no solo en los mercados inmobiliarios de América Latina, sino también en los mercados bursátiles de la región. En el caso de Uruguay, el boom también se trasladó al mercado laboral, donde se están pagando salarios inusualmente altos en diversos sectores de la actividad económica que comprometen la rentabilidad de las empresas.
-Entonces, ¿no hay peligro de que explote una burbuja inmobiliaria a nivel local?
-Al no tener la actual situación una contrapartida del crédito bancario, no vislumbro por el momento el riesgo de que pueda sobrevenir una crisis inmobiliaria con la repercusión en el sistema bancario que tuvo en Estados Unidos. Esto no significa descartar que, ante una reversión de las actuales condiciones externas favorables, muchos emprendimientos queden por el camino, edificios sin terminar, bancarrota de empresas y los precios sufran una caída importante. Tuve oportunidad de ver esto recientemente en Costa Rica y, con anterioridad, en países asiáticos muy expuestos a la reversión de los flujos de capitales.
Oferta y demanda
-¿Cómo ha evolucionado la demanda de vivienda nueva y usada en el mercado uruguayo durante el primer cuatrimestre de 2011?
-Han comenzado a observarse síntomas de una desaceleración de la demanda, que parece haberse vuelto más selectiva ante una abundancia de la oferta a precios muy altos. En efecto, los valores en dólares de las viviendas han aumentado cerca de un 25% en el último año, mientras que la cotización de la divisa estadounidense bajó muy poco durante el mismo período en el mercado uruguayo. Aunque no se han detenido las transacciones -al contrario, los proyectos de apartamentos chicos de un dormitorio se venden con mucha facilidad-, algunos operadores encuentran más difícil la venta de propiedades más grandes justamente por los precios elevados.
-¿Dónde se ha podido comprobar la retracción de la demanda?
-Se pueden ver edificios terminados que tienen muchas unidades vacías tanto en Montevideo como en Punta del Este, con lo cual muchos inversores todavía no han podido recuperar sus capitales. Los tienen allí parados en ladrillos para protegerse contra la desvalorización del dólar. Se trata de inversiones de extranjeros, principalmente argentinos, que tienen mucha liquidez y pueden afrontar los costos de mantenimiento en tanto dure la bonanza de los precios de los commodities y se mantengan bajas las tasas de interés en Estados Unidos. Cuando este escenario cambie y quieran hacerse del dinero, los precios tendrán que bajar.
-¿Qué estrategia desarrollan los emprendedores inmobiliarios en la actualidad?
-Ante la retracción -hasta ahora moderada- de la demanda, algunos desarrolladores de proyectos, que ya han logrado obtener buenas ganancias con la construcción y venta de edificios, no se sienten tan seguros de invertir en nuevos proyectos por el temor de que cambien las condiciones internacionales y que puedan perder lo que ya ganaron. Tengo la impresión que hoy buscan financiamiento fuera de la empresa, cosa que no ocurría hace unos años. Ahora intentan vender más en el pozo, hacer mucha publicidad y, si es posible, colocar proyectos inmobiliarios a las AFAP para que los riesgos los asuman otros. Pero sí están comprando terrenos urbanos y suburbanos bien ubicados para estar preparados para el futuro. A una empresa constructora que no tiene terrenos para construir, se le puede hacer difícil comprarlos si el boom retorna en el futuro.
Precios
-¿Considera que son desmesurados los precios en dólares de las viviendas en Uruguay?
-Sí. Porque los valores están desalineados con la rentabilidad de la propiedad y la competitividad de la economía. Últimamente, se ha anunciado el lanzamiento de algunos proyectos de apartamentos muy lujosos, en los cuales el valor del "metro cuadrado de moquette" ha llegado a US$ 7.000. Estos valores que se observan en algunos proyectos en Punta del Este superan ampliamente el costo de las propiedades a estrenar en Miami de calidad similar y muy bien ubicadas.
Aunque los precios de los inmuebles están presionados por la suba del valor de los terrenos y el aumento de los costos de la construcción, sus niveles no guardan relación con los fundamentos de la economía. La desalineación de los precios inmobiliarios no es única, también otros precios lo están. Basta mirar el "Índice de las Hamburguesas" de The Economist. La realidad es que existe un atraso cambiario muy importante.
-¿Han aumentado los alquileres proporcionalmente al precio de la propiedad inmueble?
-La rentabilidad de un alquiler es en la actualidad muy bajo, excepto para aquellas propiedades más accesibles por su escasa dimensión y valor. Por otra parte, si se compara el precio del metro cuadrado con el de los salarios, puede parecer a primera vista que han subido en igual proporción, pero es una comparación espuria porque el nivel actual de los salarios reales está desalineado con el de la productividad laboral. No es un nivel de equilibrio para el crecimiento sustentable de la economía y esto, en algún momento, actuará como un freno para el crecimiento.
-¿El gobierno podría hacer algo al respecto?
-Sí. Lo primero sería reconocer con humildad que hay un problema serio de competitividad similar a las épocas previas de las crisis de 1982 y 2002. Lo segundo es evitar que se infle más la burbuja conteniendo el gasto y la deuda pública y no pensar que este "viento de cola" se mantendrá para siempre.
-¿Cómo ha evolucionado el precio del metro cuadrado de las unidades nuevas y usadas con respecto a la inflación?
-El precio del metro cuadrado de las viviendas usadas medido en unidades indexadas está estable, siendo su nivel prácticamente el mismo que el de fines de 2006. No ocurrió lo mismo con las unidades nuevas que han subido mucho más que eso.
-¿Cómo vislumbra la evolución del mercado inmobiliario local?
-Si bien se ha generado una burbuja en los precios de la propiedad inmueble, la moderada desaceleración en las transacciones inmobiliarias puede ser un factor positivo porque indica que el mercado se está autorregulando. De ser así, no necesariamente la burbuja que se ha formado en torno a la compraventa de viviendas tiene que estallar. Mientras que las tasas en Estados Unidos se mantengan bajas, la situación será manejable porque los inversores no tienen urgencia por obtener liquidez y vender. El panorama podría volverse más complejo cuando las tasas deban subir por la amenaza de aumento de la inflación internacional y, probablemente, muchos promotores e inversores quieran desprenderse de sus propiedades, lo cual hará caer los precios de las viviendas indefectiblemente.
Valor de la tierra
-Se dice que hoy "el precio de la tierra (de uso agropecuario) no tiene techo" en Uruguay. ¿Qué opina Ud.?
-No comparto esa afirmación. No podemos decir que la situación económica de Uruguay es única en el mundo. Así también pensaba y vea como terminó. Los valores de la tierra dejarán de subir cuando dejen de subir los precios de los commodities alimenticios y aumente el valor del dólar a nivel mundial. No sé cuando será, pero podría no estar tan lejos. Todos los ciclos llegan a su fin.
-¿En qué se basa ese pronóstico?
-En la débil recuperación de Estados Unidos, la compleja situación en Europa, la contracción de Japón por el terremoto y las recientes noticias sobre la desaceleración de la economía china. La expansión económica del gigante asiático, que ha sido el gran motor del comercio mundial, está exhibiendo los primeros síntomas de desaceleración en su producción industrial y en un menor volumen de importaciones de commodities. El gobierno de Beijing trató de compensar la reducción de las exportaciones del período 2008-2009 con una fuerte inversión estatal equivalente al 50% de su PIB, pero eso no es sostenible. Con mercados deprimidos en Occidente, con una moderación en el gasto público y medidas de contención del crédito, se espera que el producto chino crezca este año menos que en 2010. Hoy nadie se imagina que esa economía pueda tener un traspié, pero no caben dudas que frenó su crecimiento.
El crédito hipotecario es insignificante
-Chile posee el mercado hipotecario mejor desarrollado de la región, que equivale aproximadamente al 20% del PIB, de acuerdo con los datos publicados por la revista The Economist. ¿A cuánto asciende el mercado hipotecario en Uruguay?
-Estimo que el mercado hipotecario uruguayo representa entre 6% y 8% del producto.
-En el período enero-marzo de 2011, el sistema bancario uruguayo otorgó US$ 2,5 millones en préstamos hipotecarios. ¿Es aceptable el nivel de crédito hipotecario existente en Uruguay?
-Si asumimos que el sistema bancario va a conceder en total unos US$ 10 millones de préstamos hipotecarios durante el año 2011, esa cifra es insignificante, lo que indica que el grueso de las operaciones inmobiliarias se ha hecho al margen del sistema bancario a pesar de que varios bancos han abierto líneas de crédito para la compra de viviendas.
-¿Qué opina de que la banca haya participado escasamente en el boom de la venta de viviendas?
-Esta situación es sana desde el punto de vista que los bancos no hayan prestado dinero a deudores que podrían resultar poco solventes a diferencia de lo que ocurrió en Estados Unidos años atrás. Sin embargo, habrá que estar alerta de que no se aflojen las regulaciones tratando de incentivar al mercado inmobiliario ante un eventual estancamiento de la venta de viviendas. No podemos olvidar que en Uruguay se está formando una burbuja inmobiliaria en base a los fuertes ingresos de capital por la gran liquidez financiera internacional.
El nivel de precios de la vivienda ha llegado a una meseta
-¿Han salido los emprendedores inmobiliarios a vender apartamentos "en el pozo" en la misma proporción que lo hicieron en otros booms de la construcción?
-Se advierte fácilmente que, en esta oportunidad, buena parte de los inversores inmobiliarios han tenido suficiente capacidad financiera para salir a vender los apartamentos cuando ya estaban prácticamente construidos. La razón es que resulta riesgoso fijar un precio "en el pozo" porque nunca se sabe cuál va a ser el costo final de una construcción, ya que los precios de la tierra, los insumos, la mano de obra, etc. suelen variar en un período de dos años, que es lo que generalmente demora la construcción de un edificio. Recién ahora se empiezan a ver con mayor frecuencia las ofertas de ventas "en el pozo" porque el previsible sobrestock de viviendas nuevas de nivel alto y medio alto que van a salir al mercado en los años venideros puede ser un factor que determine una baja de los precios de la propiedad inmueble. Este es, además, otro síntoma de que los inversores empiezan a tener cierto temor a la compra de inmuebles.
-¿Qué otro factor puede estar generando temor a la inversión de inmuebles en Uruguay?
-Los inversores empiezan a observar que la economía de Estados Unidos se está recuperando y los bajos precios de las propiedades en ese país compiten con nuestra oferta. Muchos argentinos están comprando propiedades en Miami. Si, además, las tasas de interés comenzaran a subir en el mercado norteamericano, es más que probable que se revierta el flujo de capitales.
-¿Quiénes son los grandes ganadores, entre los inversionistas, del actual boom de la vivienda en Uruguay?
-Cuando un inversor adquiere su segunda o tercera vivienda es con el propósito de obtener una rentabilidad. Esta puede ser de dos tipos: el arrendamiento y el aumento del valor real del inmueble. En términos de arrendamiento, los niveles de precios de alquileres en Punta del Este en los dos últimos años no han compensado la caída del valor del dólar debido a un exceso de la oferta. Lo que sucede es que muchas personas de ingresos medio altos, especialmente uruguayos y argentinos, han comprado propiedades y se ven en la necesidad de alquilarlos en la temporada para poder costear los gastos comunes, los costos de mantenimiento y los tributos municipales.
Sin embargo, la inversión en "ladrillos" ha defendido el poder de compra de los propietarios frente a la desvalorización del dólar en el mundo, aunque da la impresión de que el nivel de precios ha llegado a una meseta.
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