TASACION DE INMUEBLES: CASAS Y CAMPOS.
¿Qué debemos considerar para tasar?
Al Tasar un bien ya sea mueble o inmueble, estamos pronosticando el valor o precio de venta para un momento determinado y un mercado también determinado. Esto significa que el resultado de la tasación, es decir el precio es un valor posible en un tiempo y para un mercado específico, no se toman en cuenta variables subjetivas como puede ser el valor afectivo del dueño del bien a tasar.
Se toman en cuenta en forma muy especial variables objetivas, ya sean intrínsecos o extrínsecos del bien. Factores extrínsecos en el caso de una Propiedad Inmueble urbana - una Casa destinada a vivienda familiar-, se toman en cuenta el factor ubicación dentro del barrio y la ciudad y los servicios que brinda el bien situado en dicho lugar, que pueden ser, centros educativos dependiendo de las edades de los hijos (jardín, escuelas, colegios, liceos, universidades, gimnasios, actividades extracurriculares pero formativas de la persona –inglés, informática, etc.), servicios de salud o centros asistenciales (policlínicas, hospitales, emergencias) vinculados a los medios de transporte si pensamos en un barrio en la ciudad de Montevideo, servicios de centros comerciales (panaderías, carnicerías, fruterías) y muchos otros factores que toda familia tiene en cuenta al momento de cambiar de casa. También existen factores extrínsecos que pueden ser negativos es decir depreciar el valor final de la propiedad, puede ser un ejemplo el estar cerca de una fábrica que produce ruidos molestos, o estar cercano a un barrio marginal, entre otros factores negativos.
En lo que tiene relación con los factores intrínsecos a la propiedad se encuentra la orientación del terreno con respecto al sol y la calidad de la construcción, la distribución y disposición de las distintas habitaciones, si es en una o dos plantas, la cantidad de baños, la existencia de garaje, el patio y su extensión, el confort que ofrece a la familia en forma integral, y hasta la potencialidad de crecimiento edilicio en un futuro, causado por la llegada de un bebé, etc.
Mención y atención especial merece la antigüedad y el estado de conservación de la propiedad y los materiales utilizados en la construcción, la existencia o no, de un mantenimiento adecuado de por ejemplo la azotea, los desagües, las instalaciones sanitarias y eléctricas. Los aspectos reglamentarios ya sean jurídicos o vinculados a las autorizaciones municipales, tienen un capítulo importantísimo.
Además de lo relatado, se tiene muy en cuenta los negocios cerrados con precios lo más cercanos a la realidad, que se denominan antecedentes o comparables, que debemos procurar que sean al menos tres y valorar esos datos con la experiencia y criterios del profesional tasador, y sobre propiedades que sean de la zona y operaciones cercanas en el tiempo, lo más similares al bien a tasar, todo ello manejado con criterio personal que el tasador debe balancear en base a su experiencia y formación técnica.
Luego de todo este relevamiento y de conocer la propiedad personalmente, llegaremos a estimar el valor posible que se podrá obtener en un mercado abierto y con reglas de juego claras.
Es muy importante tasar correctamente la propiedad, ya que al hacerlo correctamente se estará en condiciones de realizar una venta rápida, obviamente que si se tasa una casa en menos precio de lo que indica el mercado, esa casa se venderá rápidamente a inversionistas, pero el vendedor habrá hecho un mal negocio ya que vendió su propiedad en un precio menor que el valor y perderá dinero. A la inversa, si una casa está sobrevalorada, es decir se pone a la venta en un valor muy superior al que indica la tasación realizada correctamente, la venta no se realizará en un tiempo prudencial o sencillamente no se venderá en el mercado. Existen agentes que “tasan al vuelo” o mejor dicho “dan precios muy altos” que convencen al dueño que quiere vender su finca en un valor elevado, pero al salir a la cancha no se puede vender, es decir, no es vendible ya que el precio está por las nubes, aquí no solo se pierde de vender la propiedad sino que se pierde tiempo y la casa se termina manoseando, siendo el principal perjudicado el propietario que no sabe cuanto vale su finca, ya que fue mal asesorado.
Cuidado por dejarse llevar por quienes dan precios muy elevados, para que se les otorgue la venta muchas veces en exclusiva de una propiedad y después no la pueden vender en el precio que se estableció.
Proc. Enrique Mezquida Olivera
Rematador y Tasador – Mat. 5791
TASACIONES DE BIENES MUEBLES.
Muchos clientes nos consultan por la tasación de bienes de naturaleza muebles como pueden ser: antigüedades, muebles de estilo, cuadros, joyas, automotores, electrodomésticos y la importante cuchillería y platería criolla, además de herramientas de mano y agrícolas. En ocasiones, los objetos que han pasado de generación en generación no son apreciados por los dueños actuales por desconocimiento o ignorancia de su valor en el mercado, es aconsejable consultar a un tasador que asesore al cliente de forma integral para arribar a un valor de tasación adecuado a la demanda y al estado del bien a tasar. Obviamente los tasadores no siempre sabemos todas las situaciones que se nos presentan, pero el tasador responsable y a la vez investigador, se asesorará con alguien experto en dicho tipo de bienes y luego de averiguar las cualidades relevantes dará un valor de tasación lo más cercano a la realidad, para que las partes interesadas realicen una transacción en la que el resultado sea justo para ambos.
En ocasiones quienes venden una propiedad inmueble, pueden encontrarse ante bienes muebles que no todo el mundo está capacitado en tasarlos y valorarlos por consiguiente deben informarse correctamente. En nuestro caso además de Tasadores de bienes inmuebles (propiedades urbanas y rurales) somos Tasadores de bienes muebles ya que somos Rematadores Públicos, y conocemos el mercado. Es decir no solo tasamos sino que participamos en la compraventa como testigos de primera mano entre la oferta y la demanda, además de estar actualizados con la información que circula en los diversos medios de comunicaciones.
El caso típico que se presenta a menudo es una herencia que se debe liquidar ya que sus herederos pueden no ponerse de acuerdo en los valores a atribuir y se debe recurrir a un tasador y posteriormente se rematen los bienes de la sucesión, y todo puede realizarse en forma extrajudicial con el ahorro de gastos y sobre todo de tiempo, por no entrar a la vía judicial. El tasador puede ser un gran mediador entre las partes y ahorrar tiempo y dinero a quienes lo consultan.
Proc. Enrique Mezquida Olivera
Rematador - Tasador
Mat. 5791
099.531.831 - 4532 9977
