Publicado en Diario Crónicas de Mercedes, el Domingo 5 de Agosto de 2012.
El Mercado Inmobiliario en
Mercedes y la Influencia del Nuevo Ordenamiento Territorial. ¿
Efecto Dominó ?
Para la actividad inmobiliaria
local de nuestra ciudad de Mercedes, es muy importante la influencia que
presenta el nuevo Ordenamiento Territorial. Pero qué competencias integran este
Ordenamiento?, para decirlo de forma sencilla es todo lo referente al
desarrollo edilicio, ya sean edificios de altura, hasta que altura y en qué
lugares, lo referente hacia dónde se dirige el crecimiento de la ciudad en
forma extensiva, la forma de las construcciones, los retiros diferentes en los
diversos sectores barriales establecidos por el municipio, y temas similares
vinculados al ordenamiento territorial.
La influencia de este cuerpo
normativo es evidente en el rubro inmobiliario, en especial el valor de la
tierra, ya que los lotes o terrenos no son interminables y solo podrán
integrarse a la zona urbana y por tanto ser pasible de loteo los padrones o
sectores que se delimitan en la normativa y sólo esos. Aquí vemos sin esfuerzo
y pensando en los emprendimientos de cooperativas de viviendas, que al ser
pocos los terrenos aptos para esta finalidad, y al limitarse para el futuro es
obvio que comienza a regir la ley sagrada del mercado, “mucha demanda y poca
oferta da como resultado el aumento del bien demandado”. Pero si pensamos en la incorporación de
nuevos lotes a la venta eso implica una expansión hacia los límites de la
ciudad, y en el caso de Mercedes principalmente sólo se da hacia el Sur con el
límite físico del Camino de los Argentinos que une Ruta 2 con Ruta 21. También en menor medida hacia el sector Este
de la ciudad, donde ya conviven barrios cooperativos, un country muy ocupado,
casas-quinta con buenos terrenos, y un acopio de cereales limitado por vías de
tránsito. Pero en los dos casos no existen muchas más opciones que las que ya
están.
La otra forma que tiene de crecer
la ciudad de Mercedes es hacia arriba, en edificios de altura y esto por lo
general son edificios cercanos a diez pisos, que deben de estar en lugares
estratégicos pensando en los servicios que se deben brindar para los futuros
ocupantes. Cuando hablamos de servicios no solo nos referimos a los públicos
sino, sobre todo a los complementos de la vida diaria, farmacia, panadería,
super y autoservicios, colegios, servicios de salud, etc. Estos mayoritariamente, están actualmente
ubicados en zona céntrica que prácticamente es la que coincide donde según la
Normativa municipal NO SE PUEDEN CONSTRUIR EDIFICIOS EN ALTURA, es decir la
zona comprendida entre calles Detomasi, 28 de Febrero, Ituzaingó y Av.
Fregeiro, como también otra arteria de tránsito importante de la ciudad como lo
es Av. Lavalleja.
La construcción de edificios en
altura y cercanos a diez pisos, no es antojadiza y tiene que ver con la
ecuación económico-financiera del propietario y promotor, en virtud de que
cuantos más metros cuadrados se permitan construir en el mismo terreno
incluyendo en metros de altura, esto es lo que se llama FOS (Factor de
Ocupación del Suelo) y FOT (Factor de Ocupación Total) más redituable será el
emprendimiento inmobiliario. Esto significa que si en un terreno dentro del
limitado por la ordenanza se quiere construir un edificio, la altura permitida
no será mayor a 13,20 metros lo que serían planta baja y tres pisos, esa
ecuación no es muy rentable para un emprendimiento inmobiliario. Si se
construye igualmente en ese sector privilegiado en servicios, las unidades
resultantes deberán negociarse en cifras altas y estará destinado a un público
con ingresos también altos.
Las opciones, en virtud de la normativa
propuesta, si de edificios se trata, es ir a lugares más alejados de los
servicios que la gente necesita, pero que al tener permitido mayor altura hacen
más atractivo el emprendimiento desde el punto de vista del ámbito financiero.
Aquí los precios de las unidades serán más accesibles para la clase media, en
comparación con la anterior opción, pero tomando en cuenta que son unidades a
estrenar nos animamos a decir, conociendo el mercado que no serán unidades que
saldrán a la venta con precios menores a U$S 70.000 a U$S 80.000 por 2
dormitorios y demás comodidades.
Al mismo tiempo, frente a la
normativa referida, las unidades usadas, ya sean en edificios o en casas,
también verán aumentadas su valor, debido a que vuelve a aplicarse también la
regla del mercado. Al no ser posible que existan nuevos solares a la venta y
posterior construcción, lo que ya existe se valoriza aún más.
Algo que puede llegar a mitigar
la falta de nuevas opciones en nuevos lugares, es la incorporación a Propiedad
Horizontal, es decir que de una propiedad común, luego de alguna inversión en
documentación y seguramente en construcción para adaptarse a este régimen,
exista para volcar al mercado una o dos unidades para la venta o alquiler. Esto es muy rentable, dependiendo del precio
de compra de la propiedad y de la reforma a realizar, siendo necesario recabar
la mejor información para no generar falsas expectativas al inversor, algunos
ejemplos existen en la ciudad. Solo se requiere de capital y profesionales
idóneos.
Para el grueso de la población
que pretende comprar una propiedad mediante un préstamo bancario y que según
los ingresos del núcleo familiar el monto puede ser de hasta U$S 50.000 a U$S
60.000 y a veces menor, es muy difícil encontrar una propiedad en estos
momentos donde el mercado presenta poca oferta de propiedades, en una franja
que sería la más buscada. Actualmente no se consigue dentro de la zona limitada
por la ordenanza como limitada en altura, propiedades en precios menores a U$S
100.000. Pero atención, cuando decimos
U$S 100.000 la casa debe estar en condiciones de habitarla inmediatamente y
realizarle a lo sumo una pintada general y que cocina y baños (por lo menos 2)
estén bien, si tiene garaje mejor.
Un problema que se da muy
comúnmente, es que quien vende una propiedad en el entorno de U$S 100.000
a U$S 120.000, lo hace porque necesita
algo de menor tamaño y por ende menor valor, pero sale a buscar al mercado algo
para él ir a vivir, y no lo encuentra en el barrio que desearía permanecer, así
que debe desistir de la venta, o resignarse a buscar algo con menos requisitos
o lo que muchas veces sucede, aumenta el valor de su propiedad entre un 15%
para venderla a mejor precio y así hacer mejor negocio, pero el negocio no
saldrá porque el precio es excesivo.
La realidad indica que la gran
mayoría de los vendedores, no solicitan la opinión de un tasador a la hora de
fijar el precio de venta de su propiedad, simplemente la fijan ellos mismos (es
como automedicarse o querer sacarse una muela uno mismo). Pero se fijan en lo
que pide el vecino que tiene otra casa a la venta con otras características que
son internas y de afuera las casas pueden ser similares pero pueden no serlo
realmente en la estructura e internamente por diversos motivos técnicos que un
tasador si los aplica. Esa “auto seudo tasación” distorsiona el mercado porque
tendrá de todo, menos objetividad y ahí esta el problema principal de los
precios altos y carteles de venta por mucho tiempo, a veces demasiado que terminan perjudicando a la misma
propiedad y a su propietario.
Pero además de causas subjetivas, obviamente el valor de las
propiedades en venta en la ciudad de Mercedes, se verá incrementado por un
factor político y jurídico como lo es el Ordenamiento Territorial proyectado
desde la Intendencia de Soriano. Lo que implica el hacer más difícil en los
hechos el acceso a la vivienda propia, y este impedimento trae consigo el de
influir en el precio de los alquileres.
Parece un “efecto dominó” y en
realidad es exactamente eso.
Proc. Enrique Mezquida Olivera
Rematador – Tasador
Mat. 5791
