martes, 7 de agosto de 2012

El Mercado Inmobiliario en Mercedes y la Influencia del Nuevo Ordenamiento Territorial


Publicado en Diario Crónicas de Mercedes, el Domingo 5 de Agosto de 2012. 

El Mercado Inmobiliario en Mercedes y la Influencia del Nuevo Ordenamiento Territorial.  ¿ Efecto Dominó ?

Para la actividad inmobiliaria local de nuestra ciudad de Mercedes, es muy importante la influencia que presenta el nuevo Ordenamiento Territorial.  Pero qué competencias integran este Ordenamiento?, para decirlo de forma sencilla es todo lo referente al desarrollo edilicio, ya sean edificios de altura, hasta que altura y en qué lugares, lo referente hacia dónde se dirige el crecimiento de la ciudad en forma extensiva, la forma de las construcciones, los retiros diferentes en los diversos sectores barriales establecidos por el municipio, y temas similares vinculados al ordenamiento territorial.
La influencia de este cuerpo normativo es evidente en el rubro inmobiliario, en especial el valor de la tierra, ya que los lotes o terrenos no son interminables y solo podrán integrarse a la zona urbana y por tanto ser pasible de loteo los padrones o sectores que se delimitan en la normativa y sólo esos. Aquí vemos sin esfuerzo y pensando en los emprendimientos de cooperativas de viviendas, que al ser pocos los terrenos aptos para esta finalidad, y al limitarse para el futuro es obvio que comienza a regir la ley sagrada del mercado, “mucha demanda y poca oferta da como resultado el aumento del bien demandado”.  Pero si pensamos en la incorporación de nuevos lotes a la venta eso implica una expansión hacia los límites de la ciudad, y en el caso de Mercedes principalmente sólo se da hacia el Sur con el límite físico del Camino de los Argentinos que une Ruta 2 con Ruta 21.  También en menor medida hacia el sector Este de la ciudad, donde ya conviven barrios cooperativos, un country muy ocupado, casas-quinta con buenos terrenos, y un acopio de cereales limitado por vías de tránsito. Pero en los dos casos no existen muchas más opciones que las que ya están.
La otra forma que tiene de crecer la ciudad de Mercedes es hacia arriba, en edificios de altura y esto por lo general son edificios cercanos a diez pisos, que deben de estar en lugares estratégicos pensando en los servicios que se deben brindar para los futuros ocupantes. Cuando hablamos de servicios no solo nos referimos a los públicos sino, sobre todo a los complementos de la vida diaria, farmacia, panadería, super y autoservicios, colegios, servicios de salud, etc.  Estos mayoritariamente, están actualmente ubicados en zona céntrica que prácticamente es la que coincide donde según la Normativa municipal NO SE PUEDEN CONSTRUIR EDIFICIOS EN ALTURA, es decir la zona comprendida entre calles Detomasi, 28 de Febrero, Ituzaingó y Av. Fregeiro, como también otra arteria de tránsito importante de la ciudad como lo es Av. Lavalleja.
La construcción de edificios en altura y cercanos a diez pisos, no es antojadiza y tiene que ver con la ecuación económico-financiera del propietario y promotor, en virtud de que cuantos más metros cuadrados se permitan construir en el mismo terreno incluyendo en metros de altura, esto es lo que se llama FOS (Factor de Ocupación del Suelo) y FOT (Factor de Ocupación Total) más redituable será el emprendimiento inmobiliario. Esto significa que si en un terreno dentro del limitado por la ordenanza se quiere construir un edificio, la altura permitida no será mayor a 13,20 metros lo que serían planta baja y tres pisos, esa ecuación no es muy rentable para un emprendimiento inmobiliario. Si se construye igualmente en ese sector privilegiado en servicios, las unidades resultantes deberán negociarse en cifras altas y estará destinado a un público con ingresos también altos.
Las opciones, en virtud de la normativa propuesta, si de edificios se trata, es ir a lugares más alejados de los servicios que la gente necesita, pero que al tener permitido mayor altura hacen más atractivo el emprendimiento desde el punto de vista del ámbito financiero. Aquí los precios de las unidades serán más accesibles para la clase media, en comparación con la anterior opción, pero tomando en cuenta que son unidades a estrenar nos animamos a decir, conociendo el mercado que no serán unidades que saldrán a la venta con precios menores a U$S 70.000 a U$S 80.000 por 2 dormitorios y demás comodidades.
Al mismo tiempo, frente a la normativa referida, las unidades usadas, ya sean en edificios o en casas, también verán aumentadas su valor, debido a que vuelve a aplicarse también la regla del mercado. Al no ser posible que existan nuevos solares a la venta y posterior construcción, lo que ya existe se valoriza aún más.
Algo que puede llegar a mitigar la falta de nuevas opciones en nuevos lugares, es la incorporación a Propiedad Horizontal, es decir que de una propiedad común, luego de alguna inversión en documentación y seguramente en construcción para adaptarse a este régimen, exista para volcar al mercado una o dos unidades para la venta o alquiler.  Esto es muy rentable, dependiendo del precio de compra de la propiedad y de la reforma a realizar, siendo necesario recabar la mejor información para no generar falsas expectativas al inversor, algunos ejemplos existen en la ciudad. Solo se requiere de capital y profesionales idóneos.
Para el grueso de la población que pretende comprar una propiedad mediante un préstamo bancario y que según los ingresos del núcleo familiar el monto puede ser de hasta U$S 50.000 a U$S 60.000 y a veces menor, es muy difícil encontrar una propiedad en estos momentos donde el mercado presenta poca oferta de propiedades, en una franja que sería la más buscada. Actualmente no se consigue dentro de la zona limitada por la ordenanza como limitada en altura, propiedades en precios menores a U$S 100.000.  Pero atención, cuando decimos U$S 100.000 la casa debe estar en condiciones de habitarla inmediatamente y realizarle a lo sumo una pintada general y que cocina y baños (por lo menos 2) estén bien, si tiene garaje mejor.
Un problema que se da muy comúnmente, es que quien vende una propiedad en el entorno de U$S 100.000 a  U$S 120.000, lo hace porque necesita algo de menor tamaño y por ende menor valor, pero sale a buscar al mercado algo para él ir a vivir, y no lo encuentra en el barrio que desearía permanecer, así que debe desistir de la venta, o resignarse a buscar algo con menos requisitos o lo que muchas veces sucede, aumenta el valor de su propiedad entre un 15% para venderla a mejor precio y así hacer mejor negocio, pero el negocio no saldrá porque el precio es excesivo.  
La realidad indica que la gran mayoría de los vendedores, no solicitan la opinión de un tasador a la hora de fijar el precio de venta de su propiedad, simplemente la fijan ellos mismos (es como automedicarse o querer sacarse una muela uno mismo). Pero se fijan en lo que pide el vecino que tiene otra casa a la venta con otras características que son internas y de afuera las casas pueden ser similares pero pueden no serlo realmente en la estructura e internamente por diversos motivos técnicos que un tasador si los aplica. Esa “auto seudo tasación” distorsiona el mercado porque tendrá de todo, menos objetividad y ahí esta el problema principal de los precios altos y carteles de venta por mucho tiempo, a veces demasiado  que terminan perjudicando a la misma propiedad y a su propietario.
Pero además de causas subjetivas, obviamente el valor de las propiedades en venta en la ciudad de Mercedes, se verá incrementado por un factor político y jurídico como lo es el Ordenamiento Territorial proyectado desde la Intendencia de Soriano. Lo que implica el hacer más difícil en los hechos el acceso a la vivienda propia, y este impedimento trae consigo el de influir en el precio de los alquileres.  Parece un  “efecto dominó” y en realidad es exactamente eso.

Proc. Enrique Mezquida Olivera
Rematador – Tasador
Mat. 5791

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