Procurador Enrique Mezquida: “El Mercado de Alquileres en la Actividad Local, Continúa con la Balanza Fuera de Equilibrio”
General | 30 Ene. Mucho se habla del tema inmobiliario en estos días y las visiones están dadas desde la capital del país, por lo cual Crónicas recurrió a una de las personas que, por dedicarse a este negocio, conoce mucho del tema. El diálogo con el Procurador Enrique Mezquida transitó por varios aspectos relacionados pero el hincapié se hizo en el mercado inmobiliario de Soriano a enero del 2014, y sus perspectivas. En ese sentido el profesional significó que “la información vinculada al ámbito inmobiliario uruguayo, la economía del país y la región, incluido el valor del dólar, moneda con la cual se concretan los negocios inmobiliarios la mayor parte de las veces, el acceso a los préstamos hipotecarios, la posibilidad de acceder al sistema cooperativo de viviendas, la oferta y demanda de alquileres, la tributación del IRPF, las viviendas de interés social, entre otros factores y datos, hacen realmente complejo un análisis del sector inmobiliario local. No obstante es un desafío que a diario enfrentamos quienes trabajamos en dicha actividad, ya que nuestros clientes nos preguntan esos mismos temas. Voy a tratar de explicarlo, de la forma más sencilla posible para que los lectores logren entender uno de los temas más complejos y cambiantes”.
Los Informes
Con respecto a este punto, manifestó que “se puede acceder por diferentes medios a variados informes parciales de los factores mencionados, pero son a nivel nacional, basados sobre todo en el centralismo montevideano o sectoriales como el mercado inmobiliario en Punta del Este, que tiene sus particularidades en cuanto a los inversores, precios y actores. Toda esa información debemos, analizarla y adaptarla en lo posible a nuestra realidad inmobiliaria local, sabiendo que hay datos que no sirven para el medio y otros que sí son aprovechables. En segundo término, el mercado de alquileres en la actividad local continúa con la balanza fuera de equilibrio ya que existe una fuerte y sostenible demanda de casas para alquiler de casa-habitación destinada a familias tipo, un matrimonio y 2 ó 3 hijos, pero la incorporación de nuevas casas destinadas a satisfacer esa necesidad es nula o casi nula. En Mercedes no existen inversores que apunten a construir casas o apartamentos para luego destinarlos a obtener una renta mensual, o aunque sea reciclar una propiedad y extraer luego dos unidades con dicho fin. Estas actividades están promovidas por el Estado a través de lo que se llama “vivienda de interés social” por medio de reducciones tributarias importantes. En el interior éstas no se aprovechan y vemos que a nivel de inversiones, Montevideo acapara los mayores proyectos inmobiliarios amparados en los beneficios que otorga la ley respectiva”, subrayó.
Cooperativas y Alquileres
Por otro lado. Mezquida sostuvo que “las opciones de integrar una cooperativa de vivienda y después liberar la propiedad que se ocupa, ayuda a descomprimir la situación social sin brindar una solución definitiva, esto es, en una casa de familia vive el padre con sus hijos y la pareja de uno de los hijos que luego de anotarse en una cooperativa y luego de 2 ó 3 años, con mucha suerte, pasará a ocupar una vivienda, descomprimiendo la casa paterna, pero no integrando esa vivienda al mercado de propiedades en alquiler. Se solucionó un caso, pero muchas situaciones similares siguen sin satisfacer la necesidad de vivienda propia. Quiere decir que la perspectiva para este 2014 en el rubro de Alquileres es que la demanda continuará superando la oferta y ese solo factor mantendrá al menos los precios de los alquileres, cuando no impulsando una suba. Actualmente al desocuparse una finca y luego de realizarle los arreglos normales, se vuelve a ofrecer pero a un precio mayor, que depende de las características particulares de la misma, pero nunca se vuelve a ofrecer al mismo precio. También influye el hecho que la ciudad de Mercedes está creciendo por diversas razones y por diversos motivos hace que se acerquen a residir vecinos con un buen poder adquisitivo y que exigen fincas con buenas comodidades y en buenas ubicaciones, lo que hace obviamente incrementar los precios. En el otro extremo de la cuerda, están los hogares con una madre, con uno o dos hijos, que intenta alquilar algo básico, como puede ser un dormitorio, baño y cocina, por un precio en el entorno a los $ 5.000, lo que es una posibilidad muy difícil y en lugares muy retirados del centro.
Compraventa e Inversores
Añadió que en tercer término, se ubica lo relacionado a la actividad de compraventa de inmuebles. “Es muy difícil comprar una unidad a estrenar en la ciudad de Mercedes, por más que el Estado haya estructurado la ley de vivienda de interés social, que sirve para fincas destinadas a renta como a venta. Esto hace que lo que se vende se le deben realizar algunas adaptaciones al núcleo familiar, ya sea de mayor o menor cuantía o un reciclaje mediano tales como humedades, revoques y pintura, baño y cocina, o garage si no tiene, lo que sin duda incrementa el monto de dinero a considerar al momento de cerrar un negocio de compraventa. Los préstamos bancarios hipotecarios, públicos o privados, otorgan no más de un 75 a 85-90 %, del precio de venta o mejor dicho, la más de las veces del precio del valor de Tasación. Es decir, hay que poner el resto de lo que te da el banco, según la tasación, hasta el precio real de compra del bolsillo de cada comprador y beneficiario, además de los gastos, tributos, honorarios y los arreglos ya mencionados a la finca. Ese bolsillo debe ser bien grande y estar constituido por los ahorros de los compradores y algún préstamo de familiar cercano. Obviamente que estos casos son de compra para uso propio y no para inversión, obteniendo una renta. La pregunta del millón, ¿el mercado local es caro, pide precios descabellados? Y sí, algunos precios están fuera de todo contexto. Antes, el límite era llegar a los U$S 100.000 por una buena casa y bien ubicada, ahora en la actualidad se superaron los U$S 200.000 sin problemas y también hay un rango entre U$S 300.000 y U$S 400.000 que comienza a asomarse sin timidez. ¿Está bien tasada esa propiedad?. En esos montos… ¿ habrá que pedir que fundamente ese numerito el vendedor o la inmobiliaria? Seguramente los compradores van a adquirir con propuestas de otras opciones en otros lugares y con opciones a estrenar. Ya dijimos que aquí en Mercedes nadie construye para alquilar y tampoco, salvo honrosas excepciones, para vender una unidad a estrenar. Así que las comparaciones entre números fríos, son muy injustas, salvo que se adecuen algunos factores para poder comparar cosas desiguales, haciéndolas comparables. Pero para eso habría que ver un Tasador y ahí hay de todo en la viña del Señor. Y desconfíe si la tasación es gratis. Nadie regala el trabajo serio y responsable, porque estudiar y estar actualizado tiene su costo, como es natural.
Para terminar en forma arbitraria, porque podríamos seguir con bastante rollo. Nos referiremos a inversores, que tanto se presentan en el este de nuestras costas. ¿Y en nuestro mercado local, no pasa nadie o mejor dicho, sólo pasan y no se quedan?. En cuanto a los inversores extranjeros, -léase argentinos,-cada vez menos por sus problemas económicos para sacar dólares- han arribado y se han asesorado, algunos han invertido en un rubro que bien los poderosos productores agrícolas autóctonos podrían hincarle el diente. Cuesta creer que el más nuevo de los edificios en la ciudad, tenga ya entre 15 y 20 años de construido como es el Adela Teresa, frente a la sede de la Intendencia Municipal de Soriano y a una cuadra de la Plaza Independencia, es decir en una ubicación privilegiada. Pero volviendo a los productores agrícolas autóctonos y sus capitales, si algún lector no cree, piensen por qué existen en nuestra ciudad varias casas bancarias y en muy buenos locales. Debe ser que existen grandes sumas de dinero que tienen que ser guardadas cuidadosamente. Esas masas de dineros vienen del campo y muy bien podrían invertirse en ladrillos en nuestra ciudad, generando a su vez más ganancias y más trabajo, impulsando el sector de la construcción. El que se anime primero será un adelantado y por resultado más rico. Pero claro, el negocio inmobiliario tiene un aspecto especulativo. Y el que no se moja, no comerá pescado.
El Resumen
Resumiendo, el profesional dijo que en lo que tiene que ver con las compraventas, “los precios más pedidos están hasta U$S 80.000 y en ese entorno, puede encontrar una vivienda de 2 dormitorios y demás comodidades pero no ubicada en zona céntrica. Algunos, que tal vez desean invertir en una propiedad de ese valor, han puesto sus ojos en apartamentos, ya que casas en los montos que pretende invertir no existen en el mercado; entonces es una buena alternativa la opción de un apartamento para invertir y que sí puede llegar a comprar con la suma que tiene, pero ya deja de buscar una casa. Finalmente, les recuerdo que los alquileres que no tributan IRPF 2014, y que están exonerados por ley cumpliendo conjuntamente otros requisitos y que con un simple trámite ante la DGI, no deben retenerse mensualmente, son los que en el año civil –desde el 1 de enero de 2014- no superen el equivalente a 40 BPC (Base de Prestaciones y Contribuciones) por $ 2.819 = $ 112.760- lo que dividido por los 12 meses da un precio del alquiler exonerado de hasta $ 9.397 mensuales. Después de ese monto se debería tributar 10,5 % mensual, del precio del alquiler a la DGI” concluyó.
Los Informes
Con respecto a este punto, manifestó que “se puede acceder por diferentes medios a variados informes parciales de los factores mencionados, pero son a nivel nacional, basados sobre todo en el centralismo montevideano o sectoriales como el mercado inmobiliario en Punta del Este, que tiene sus particularidades en cuanto a los inversores, precios y actores. Toda esa información debemos, analizarla y adaptarla en lo posible a nuestra realidad inmobiliaria local, sabiendo que hay datos que no sirven para el medio y otros que sí son aprovechables. En segundo término, el mercado de alquileres en la actividad local continúa con la balanza fuera de equilibrio ya que existe una fuerte y sostenible demanda de casas para alquiler de casa-habitación destinada a familias tipo, un matrimonio y 2 ó 3 hijos, pero la incorporación de nuevas casas destinadas a satisfacer esa necesidad es nula o casi nula. En Mercedes no existen inversores que apunten a construir casas o apartamentos para luego destinarlos a obtener una renta mensual, o aunque sea reciclar una propiedad y extraer luego dos unidades con dicho fin. Estas actividades están promovidas por el Estado a través de lo que se llama “vivienda de interés social” por medio de reducciones tributarias importantes. En el interior éstas no se aprovechan y vemos que a nivel de inversiones, Montevideo acapara los mayores proyectos inmobiliarios amparados en los beneficios que otorga la ley respectiva”, subrayó.
Cooperativas y Alquileres
Por otro lado. Mezquida sostuvo que “las opciones de integrar una cooperativa de vivienda y después liberar la propiedad que se ocupa, ayuda a descomprimir la situación social sin brindar una solución definitiva, esto es, en una casa de familia vive el padre con sus hijos y la pareja de uno de los hijos que luego de anotarse en una cooperativa y luego de 2 ó 3 años, con mucha suerte, pasará a ocupar una vivienda, descomprimiendo la casa paterna, pero no integrando esa vivienda al mercado de propiedades en alquiler. Se solucionó un caso, pero muchas situaciones similares siguen sin satisfacer la necesidad de vivienda propia. Quiere decir que la perspectiva para este 2014 en el rubro de Alquileres es que la demanda continuará superando la oferta y ese solo factor mantendrá al menos los precios de los alquileres, cuando no impulsando una suba. Actualmente al desocuparse una finca y luego de realizarle los arreglos normales, se vuelve a ofrecer pero a un precio mayor, que depende de las características particulares de la misma, pero nunca se vuelve a ofrecer al mismo precio. También influye el hecho que la ciudad de Mercedes está creciendo por diversas razones y por diversos motivos hace que se acerquen a residir vecinos con un buen poder adquisitivo y que exigen fincas con buenas comodidades y en buenas ubicaciones, lo que hace obviamente incrementar los precios. En el otro extremo de la cuerda, están los hogares con una madre, con uno o dos hijos, que intenta alquilar algo básico, como puede ser un dormitorio, baño y cocina, por un precio en el entorno a los $ 5.000, lo que es una posibilidad muy difícil y en lugares muy retirados del centro.
Compraventa e Inversores
Añadió que en tercer término, se ubica lo relacionado a la actividad de compraventa de inmuebles. “Es muy difícil comprar una unidad a estrenar en la ciudad de Mercedes, por más que el Estado haya estructurado la ley de vivienda de interés social, que sirve para fincas destinadas a renta como a venta. Esto hace que lo que se vende se le deben realizar algunas adaptaciones al núcleo familiar, ya sea de mayor o menor cuantía o un reciclaje mediano tales como humedades, revoques y pintura, baño y cocina, o garage si no tiene, lo que sin duda incrementa el monto de dinero a considerar al momento de cerrar un negocio de compraventa. Los préstamos bancarios hipotecarios, públicos o privados, otorgan no más de un 75 a 85-90 %, del precio de venta o mejor dicho, la más de las veces del precio del valor de Tasación. Es decir, hay que poner el resto de lo que te da el banco, según la tasación, hasta el precio real de compra del bolsillo de cada comprador y beneficiario, además de los gastos, tributos, honorarios y los arreglos ya mencionados a la finca. Ese bolsillo debe ser bien grande y estar constituido por los ahorros de los compradores y algún préstamo de familiar cercano. Obviamente que estos casos son de compra para uso propio y no para inversión, obteniendo una renta. La pregunta del millón, ¿el mercado local es caro, pide precios descabellados? Y sí, algunos precios están fuera de todo contexto. Antes, el límite era llegar a los U$S 100.000 por una buena casa y bien ubicada, ahora en la actualidad se superaron los U$S 200.000 sin problemas y también hay un rango entre U$S 300.000 y U$S 400.000 que comienza a asomarse sin timidez. ¿Está bien tasada esa propiedad?. En esos montos… ¿ habrá que pedir que fundamente ese numerito el vendedor o la inmobiliaria? Seguramente los compradores van a adquirir con propuestas de otras opciones en otros lugares y con opciones a estrenar. Ya dijimos que aquí en Mercedes nadie construye para alquilar y tampoco, salvo honrosas excepciones, para vender una unidad a estrenar. Así que las comparaciones entre números fríos, son muy injustas, salvo que se adecuen algunos factores para poder comparar cosas desiguales, haciéndolas comparables. Pero para eso habría que ver un Tasador y ahí hay de todo en la viña del Señor. Y desconfíe si la tasación es gratis. Nadie regala el trabajo serio y responsable, porque estudiar y estar actualizado tiene su costo, como es natural.
Para terminar en forma arbitraria, porque podríamos seguir con bastante rollo. Nos referiremos a inversores, que tanto se presentan en el este de nuestras costas. ¿Y en nuestro mercado local, no pasa nadie o mejor dicho, sólo pasan y no se quedan?. En cuanto a los inversores extranjeros, -léase argentinos,-cada vez menos por sus problemas económicos para sacar dólares- han arribado y se han asesorado, algunos han invertido en un rubro que bien los poderosos productores agrícolas autóctonos podrían hincarle el diente. Cuesta creer que el más nuevo de los edificios en la ciudad, tenga ya entre 15 y 20 años de construido como es el Adela Teresa, frente a la sede de la Intendencia Municipal de Soriano y a una cuadra de la Plaza Independencia, es decir en una ubicación privilegiada. Pero volviendo a los productores agrícolas autóctonos y sus capitales, si algún lector no cree, piensen por qué existen en nuestra ciudad varias casas bancarias y en muy buenos locales. Debe ser que existen grandes sumas de dinero que tienen que ser guardadas cuidadosamente. Esas masas de dineros vienen del campo y muy bien podrían invertirse en ladrillos en nuestra ciudad, generando a su vez más ganancias y más trabajo, impulsando el sector de la construcción. El que se anime primero será un adelantado y por resultado más rico. Pero claro, el negocio inmobiliario tiene un aspecto especulativo. Y el que no se moja, no comerá pescado.
El Resumen
Resumiendo, el profesional dijo que en lo que tiene que ver con las compraventas, “los precios más pedidos están hasta U$S 80.000 y en ese entorno, puede encontrar una vivienda de 2 dormitorios y demás comodidades pero no ubicada en zona céntrica. Algunos, que tal vez desean invertir en una propiedad de ese valor, han puesto sus ojos en apartamentos, ya que casas en los montos que pretende invertir no existen en el mercado; entonces es una buena alternativa la opción de un apartamento para invertir y que sí puede llegar a comprar con la suma que tiene, pero ya deja de buscar una casa. Finalmente, les recuerdo que los alquileres que no tributan IRPF 2014, y que están exonerados por ley cumpliendo conjuntamente otros requisitos y que con un simple trámite ante la DGI, no deben retenerse mensualmente, son los que en el año civil –desde el 1 de enero de 2014- no superen el equivalente a 40 BPC (Base de Prestaciones y Contribuciones) por $ 2.819 = $ 112.760- lo que dividido por los 12 meses da un precio del alquiler exonerado de hasta $ 9.397 mensuales. Después de ese monto se debería tributar 10,5 % mensual, del precio del alquiler a la DGI” concluyó.
